Qui est responsable de l'entretien : bailleur, syndic, locataire

Un défibrillateur est un dispositif médical, et l'article R. 5212-25 du Code de la santé publique met sa maintenance à la charge de l'exploitant. Ce mot ne renvoie ni au fabricant, ni au vendeur, ni au propriétaire du bâtiment où l'appareil est posé. Il renvoie à celui qui exploite l'activité pour laquelle le public est reçu, et c'est souvent une personne différente de celle qui possède les murs.

Cette distinction reste théorique tant qu'un seul acteur occupe les lieux et en tire l'activité. Elle devient concrète dès qu'un local est loué, qu'un immeuble compte plusieurs copropriétaires, ou qu'une enseigne regroupe des établissements exploités par des sociétés juridiquement distinctes les unes des autres. C'est alors que la question de savoir qui doit s'en occuper cesse d'avoir une réponse évidente, et que chacun risque de compter sur l'autre.

Dans un local commercial donné à bail, le propriétaire des murs n'exploite rien : il perçoit un loyer. L'établissement recevant du public, avec l'obligation qui va avec, est celui qui exerce l'activité dans les lieux, c'est-à-dire le locataire. L'entretien du défibrillateur suit cette logique, y compris quand c'est le bailleur qui a financé l'appareil au moment des travaux d'aménagement.

Un bail qui ne mentionne jamais le défibrillateur ne rend personne responsable par défaut : il laisse simplement la question ouverte jusqu'au jour où un contrôle la pose. Le point mérite une ligne écrite, au même titre que l'entretien des installations de chauffage ou des issues de secours, plutôt qu'un accord oral qui ne survit pas à un changement de locataire ou de gestionnaire.

Un défibrillateur posé dans le hall d'un immeuble ou une partie commune appartient rarement à un copropriétaire seul. Il relève de la copropriété dans son ensemble, et c'est le syndic qui porte l'exécution des décisions prises en assemblée générale : signer le contrat d'entretien, régler les factures, présenter les comptes.

Le syndic n'est pas l'exploitant au sens juridique du terme, il agit pour le compte du collectif des copropriétaires qui l'est. Ce qui compte en pratique, c'est que l'entretien figure dans le budget voté et dans les missions confiées au syndic, faute de quoi l'appareil reste dans un angle mort entre des copropriétaires qui pensent que le syndic s'en occupe et un syndic qui attend une décision d'assemblée.

Un réseau qui regroupe des établissements exploités par des sociétés juridiquement distinctes, franchise ou filiales, pose la même question à une autre échelle. La marque peut être commune, l'obligation ne l'est pas : chaque site est exploité par l'entité qui y exerce l'activité, et c'est elle qui répond de l'entretien de son appareil devant un contrôle.

Rien n'empêche une tête de réseau de négocier un contrat de maintenance groupé pour l'ensemble des sites, par souci de cohérence et de suivi des échéances. Cette centralisation reste un choix d'organisation : elle ne déplace pas la responsabilité de chaque exploitant local, qui reste celui à qui un contrôleur s'adressera site par site.

Quel que soit celui qui porte le nom d'exploitant, un point ne varie pas : cette obligation ne se transfère pas au fabricant de l'appareil, ni à celui qui l'a vendu ou installé. Un contrat signé avec un prestataire de maintenance fait exécuter la tâche technique par quelqu'un d'autre, il ne change pas la personne qui doit répondre de l'appareil si la tâche n'a pas été faite.

C'est une nuance qui échappe souvent : confier l'entretien à un professionnel rassure sur la qualité du travail, pas sur la question de savoir qui devait le commander. Un exploitant reste celui qui doit s'assurer que le contrat existe, qu'il est honoré, et que son échéance suivante est bien programmée.

Dans la plupart des situations décrites ici, ce qui manque n'est pas la volonté de bien faire, c'est une ligne écrite quelque part : dans le bail, dans le règlement de copropriété, dans les missions confiées au syndic, dans le contrat qui lie une tête de réseau à ses sites. Tant que cette ligne n'existe pas, chacun suppose que l'autre s'en charge.

Le rattrapage ne demande pas un texte long. Une phrase qui désigne nommément qui commande la visite, qui règle la facture et qui reçoit l'attestation suffit à fermer la question, et elle coûte moins cher à écrire qu'à découvrir un jour de contrôle qu'elle n'a jamais existé.